Economy law Real Estate Social — 08 August 2011
<!--:HE-->המשבר החדש בשוק ההון והשלכתו על הנדל”ן בישראל<!--:-->

המשבר החדש בשוק ההון בישראל הוא נגזרת של החשש בשווקים מהמשך המיתון בארצות הברית והחשש מפריצה מחודשת של  משבר החובות באירופה (PIGS).

חיזוק משמעותי לחשש זה התקבל אחרי הורדת דירוג האשראי של ארצות הברית, אך צריך לזכור כי הורדת הדרוג באה אחרי שממדי הדאו ג’ונס והנאסד”ק ירדו עוד קודם לכן באחוזים ניכרים .

גם בשוקי ההון האירופאים הסנטימנט של המשקיעים הוא שלילי ובמיוחד בשים לב לעובדה כי הבנקים שם הם בעלי חוב גדולים של מדינות ה- PIGS כך גם בשווקי המזרח (הנג סנג ההונג קונגי וטוקיו).

הירידות בשוק ההון בישראל שהתרחשו אתמול פשוט התאימו את עצמן לירידות בארצות  הברית (במיוחד המניות הדואליות ). יתכן והירידות תימשכנה גם היום והתחתית הכפולה בארצות הברית שכה חוששים ממנה כבר מתרחשת מול עיננו.

מנגד כלכלת ישראל היא כלכלה מוטת יצוא. בלי היצוא לא תהיה למעשה תחולה לכלכלה הישראלית ולכן צריך לזכור כי כאשר ישנו גל צונאמי בשווקים הבינלאומיים, צריך לבחון את הפגיעה שלאחריו. ככל שהכלכלות הריאליות יפגעו וישובו לאחור מבחינת פעילותן , אזי לדבר יהיה השלכת רוחב גם על כלכלות אחרות שטרם התאוששו.

במצב זה לשיקולי מחיר הכסף מצד אחד ולתמורה על היצוא יש משקל כבד בסדרה של שקולים הנוגעים לכלכה המקומית והאפשרות כי נוסף למחאה המשק הישראלי יקלע למיתון.

מכאן שקביעת הריבית הבאה של בנק ישראל תצטרך להתחשב לא רק בשיקולים אינפלציונים, אלא גם בהשלכות שיש לקביעת גובה הריבית על שער הההמרה של הדולר לשקלים ומכאן גם על התמורה ליצוא הישראלי.

כתבתי מספר פעמים, לרבות כאן כי הדרך היחידה לגרום לעליית שער ההמרה של הדולר לשקלים, היא על ידי רגולציה של תנועות הון גדולות וספקולטיביות  לישראל, תנועות הון שמטרתן היחידה היא לעשיית רווח מהיר מהסחר במט”ח.

המדיניות הכלכלית בין אם נקבעת בבנק ישראל ובין אם במשרד האוצר  בכל הנוגע לרגולצייה של השווקים, תשליך בהכרח גם על האפשרות לייצב את שוק ההון הישראלי, אשר כרגע הוא שוק תזזיתי ביותר ובמלים אחרות חסר יציבות  (על התנפחות שערי המניות כתבתי כבר לפני חודשים רבים).

מכאן צריך לבחון את אלטרנטיבות ההשקעה של המשקיע הישראלי.

המשקיע הישראלי של שוק ההון ככל משקיע מחפש בעת סערה אי בו ישנה תשואה יציבה . בד”כ הנטייה היא להשקעה בנכסים ריאלים אם בחו”ל הבריחה היא לזהב ומתכות יקרות בישראל הבריחה היא בעיקר לנדל”ן.

לכן ככל שהסערה ונגזרותיה ימשכו יותר ויותר אנו נראה להערכתי חזרה/הישארות של משקיעים בשוק הנדל”ן וצעדי האוצר בנושא זה (עידוד מכירה) לא יועילו.

מהצד השני צריך לזכור כי הצונאמי בשוק ההון פגע ככל הנראה גם בחסכונות של הציבור בין אם באופן ישיר ובין אם דרך קרנות הנאמנות  וקופות הגמל (אלו הנזילות שההקפאה של רפורמת בכר אינה חלה עליהם מאחר וקדמו ל 12/05 ) וככל הנראה תהיה ירידה בהון העצמי של הציבור אשר יבקש לרכוש דירות חדשות, במצב דברים זה אני סבור :

א. כי גם אם מספר התחלות הבנייה בישראל גדל בחודשים האחרונים, אזי הקבלנים כמו כל אחד יבחנו את הכדאיות להוסיף התחלות בהתאם למצב הרכישות וכאן יכולה לבוא נקודת איזון הנמוכה מכפי צרכי השוק הנמדדים במספר משקי הבית החדשים.

ב.      מצד שני בהעדר אלטרנטיבה לרכישת דירה על ידי  משקי הבית החדשים , אנו  צפויים לראות, להערכתי האישית  עלייה בביקוש לדירות בשכירות , עלייה זו תאופיין גם בעלייה נוספת של דמי השכירות מצד אחד ובלחצים האינפלציונים כפועל יוצא  של רכיב הדיור מצד שני. לחצים אלו ניתן יהיה לאזן רק במקרה של ירידה במחירי הסחורות במקרה של מיתון עולמי ובהנחה שירידה זו תתורגם גם לירידה במחירים הקמעונאים בישראל.

אני מבקש לחזור ולהזכיר כאן לכולם את דברי הנגיד סטנלי פישר על השיקולים שמאחרי הורדת הריבית עם תחילתו של המשבר הכלכלי בשנת 2008, לרבות הנחתו כי אם היה משאיר את הריבית בשיעור גבוה הייתה בישראל אבטלה כבדה (דיבר על 10%לערך וברור שבמצב זה לא היה בידי ציבור משקי הבית כדי לרכוש דירות , וציבור הקבלנים היה מתאים את עצמו למצב ומוריד את מספר התחלות הבנייה. האם אנו במצב דומה עתה , כשהעננים יסורו מעל שוקי ההון נוכל לבחון את ההשלכות כפי שציינתי לעיל אבל התרחיש האמור צריך לעמוד מול עיננו.

מה השלכות  חוק הוד”לים האמור לשחרר במהירות קרקעות מתוכננות לבנייה?

להערכתי גם כשהחוק יכנס לפעולה במלוא עוצמתו ובהנחה כי למרות החוק תכנונים על פיו לא יעצרו בבתי המשפט המנהליים ( עתירות של גופים שונים בגין פגיעה בערכי אדם, נוף, טבע תרבות או פגיעה בקניין וכיו”ב) אזי פרק הזמן שבו התחלות הבנייה שיעשו על פיו יחלו להשפיע יהיו כשנתיים לערך והשאלה היא מתי יתחילו ליישם את החוק.

בין לבין צריך לזכור כי בלי בנייה של תשתיות ראויות רגילות ותחבורתיות מסילתיות מהפריפרייה למרכז ,היכולת של החקיקה להשפיע על מחירי הדיור במרכז תהיה קצרה וחולפת בגלל דילול מלאי הקרקעות במרכז בכלל .

ואי אפשר לסיים בלי נושא הדיור בר ההשגה הצורך בחוק הנוגע לדיור בר השגה בהיקפים גדולים הוא צורך חברתי לאומי שאסור להזניחו גם בימים טרופים אלו של שווקי הון בצרות ונכון כתב ידיד דובי דוניץ, כי צריך להוציא את משקי הבית החדשים מכלל המשוואה של מחירי הנדל”ן ואז אולי נוכל להגיע לשווי משקל שפוי ונכון במחירי המקרקעין והדירות בישראל.

על מלחמת המטבעות בישראל ראו הפוסט כאן  בקישור:

http://gizmoron.com/HE/2011/05/israels-currencies-war/

על חיוניות התשתיות רראו בקישור לפוסט כאן שוק הדיור העגגלה לפניהסוסים:

http://gizmoron.com/HE/2011/05/housing-market-the-cart-before-the-horse-hebrew-only/

על השאלה אם יש בועה בנדל”ן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת ראו בקישור לפוסט בשם זה כאן:

http://gizmoron.com/HE/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

Related Articles

Share

About Author

Gabriel

Gabriel Benami- LLB- University of Tel Aviv, LLM- University of Bar Ilan, MA (political science/national security) University of Haifa & The National Security College

(2) Readers Comments

  1. גבי, שמעתי בשבוע שעבר או אתמול (תן הנחה לסניליות של הגיל המתקדם :( ) פרשנות מעניינת
    של איזה כלכלן חכם לגבי חוק הוד”לים. הוא טען שאנו שכחנו את ההיסטוריה הקרובה והגירסה הנוכחית פותרת רק חצי בעיה. מדוע? כי היא מטפלת רק בסתימת השיווק. אולם לא מזכירה במילה את פיצוי החלקאים שיושבים כרגע על אדמות המדינה ולא יזוזו מילימטר ללא תמורה. הוא הזכיר שבשנות ה-90, אריק הבוזלדוזר, כאשר הקים את הול”לים, הכניס גם את סעיף פיצוי החלקאים שאיפשר יישום חלק של החוק. כיום זה חסר. אז מה ביבי עשה? תהיה ועדה חדשה לפתיחת סתימות התנגדות החלקאים? פינוי בכוח פיזי עם זרנוקי מים ומג”ב?

    כמה לשלם כדי להחזיר את אריק לחיים? הוא כה חסר באנרכיה הועדר שכל שלטוניים נוכחיים!!!!

    • ויקי
      חוק הודלים הוא חוק בעייתי , אשר ברגע שהוא יפגע בערכי טבע , קנין וכיו”ב הדיון בתוכניות שינסו לקדם באמצעותו יעבור לבתי המשפט המחוזיים שישבו כבתי משפט מנהליים
      - מעין בגצ קטן- בכל מקרה עד שיתחילו להתארגן ולקדם תוכניות יקח עוד זמן ובל נשכח כי כדי להפעיל את החוק מישוה צריך להפעיל גם את מנהל מקרקעי ישראל, בקיצור יש עדין כמה מכשולים וזמן עד שנראה את האור בקצה המנהרה.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>