פוסט זה פורסם על ידי לראשונה במהלך ינואר 2011 במסגרת הבלוג אותו ניהלתי בגלובס.

לצערי התנהלות גורמים שחלקם מסתתר תחת שמות בדויים בגלובס, הובילה אותי למחיקתו. כמו גם למחיקת כל הפוסטים שלי מהגלובס.

אני מפרסם את הפוסט מחדש ללא שינוי כלשהו, כאן במסגרת הבלוג העצמאי שלי.

ראשית אני מבקש לומר בתחילת דברי כי כל ניתוח שמובא יכול להתגשם ביום מסוים והשאלה העומדת תמיד למבחן , אינה התגשמות ניתוח כזה או אחר , אלא עיתוי ההתגשמות.

לצורך זה יש לבחון את המצב לגבי הזירה העומדת למבחן מדי פעם על פי הנתונים הקיימים או כשיש סימנים מעידים לשינוי חלק מנתוני היסוד. זהו מצב בו יש קונספציה נתונה והשאלה היא האם יש נתונים שיכולים לשנות את הקונספציה.

רוביני אמר משך שנים כי אכן יקרה משבר אשראי , אך כמוהו היו עוד נוספים, המשבר עצמו פרץ אך לאחר מספר שנים . מעבר לכך רוביני לדוגמה שינה את דעתו ותחזיותיו לגבי משבר ה- PIGS מספר פעמים.

כיוון שישנם כאן רבים השואלים ביטויים מתוך משבר הסאב פריים בארצות הברית, אני רוצה לחזור ולהדגיש כי אין שם דמיון בין המשבר שפרץ בארצות הברית ובין המצב בישראל.

כמה אמיתות על משבר הסאב פריים ולמה אין שום קשר בינו ובין מחירי הדירות בישראל

כדאי אחת ולתמיד להתחיל להבחין בין משבר הסאב פריים בארצות הברית לבין מחירי הנדל”ן בישראל. לדעתי אין כל יסוד ובסיס משותף להשוואה.

כאשר מדברים על משבר הסאב פריים בארצות הברית צריך לזכור כי מדובר בתהליך ארוך ביותר שלקח מספר שנים (2003- 2008)..

משכנתאות הסאב פריים ניתנו ללווים שביקשו לרכוש דירות ונחשבו מראש כלווים בעלי סיכון גבוה ויכולת החזר נמוכה ובעייתית.

מדובר היה במשכנתאות בריבית גבוהה מהמקובל בשוק הנדל”ן האמריקאי, ריבית שגילמה את הסיכון שנבע מהלווה.

ולצורך מימון משכנתאות אלו, אג”חו הבנקים את משכנתאות ומכרו אותן למשקיעים פיננסים כאג”חים שנשאו ריבית נמוכה במעט מריבית המשכנתאות בארצות הברית שניתנה כאמור לציבור ההלווים הבעייתיים. הנכסים שהבטיחו את אותם אג”חים היו הבתים נשואי המשכנתאות. מצב זה יצר דרישה הולכת וגוברת של אנשים מקבוצת הסיכון הגבוהה לרכישת בתים ומכאן גם העלייה שהייתה במחירי הבתים.

הביקושים למשכנתאות מהסוג האמור נרשמו במספר אזורים בארצות הברית ובמיוחד, אך לא רק, פלורידה, נבאדה ,מישיגן- דטרויט ומספר מקומות בקליפורניה.

עם העלאת הריבית בארצות הברית , הלווים מקבוצות הסיכון לא יכלו לעמוד בנטל התשלומים וכפועל יוצא הפסיקו לשלם את המשכנתאות ונאלצו לעזוב את הנכסים שלהם ששימשו גם כבטוחות לאג”חים כאמור. התוצאה הייתה היצף של דירות מסוג מסוים ובאזורים מסוימים. היצף זה גרר בעקבותיו ירידה בערך הדירות וממילא ירידה בערך האג”חים שתשלומי המשכנתאות היו אמורים להבטיח את תשלומי הקרן והריבית שלהם.

אותם אג”חים הוחזקו לרוב על ידי בתי השקעות ולקוחות פיננסים והתוצאה היתה מפולת שהחלה עם פשיטת הרגל של בנק ההשקעות ליהמן ברדרס והמשיכה ככדור שלג לבנקים מסחריים ומוסדות פיננסים בכל העול אשר ערך האג”חים שהיו בידיהם היה נמוך ביותר.

האם יש בישראל משבר הנוגע לתחום הנדל”ן למגורים?

כאשר ראשי המשק בישראל מדברים על הנושא השכם והערב , צריך לצאת מתוך נקודת הנחה כי יש משבר, מה אפיונו של המשבר , התהליכים המלווים אותו וכיצד אם בכלל ניתן לפתור אותו הם הנושא העומד כאן לדיון .

זירת הנדל”ן

מאופיינת ברכיבים רבים שלרוב ההתייחסות אליהם היא חד ערכית , כאילו כל רכיב הוא הקובע ובלתו אין . אך האמת היא כי ישנם מספר רכיבים הפועלים באופן בלתי מסונכרן כאשר ההשפעה על מחירי הדירות משתנה בהתאם לכל רכיב.

לפיכך אנסה להתייחס לרכיבים השונים והשפעתם על הזירה האמורה:

גורמים משפיעים

מלאי המקרקעין בישראל- מלאי זה נמצא בעיקרו בשליטה של המדינה, חלקו המירבי נמצא באזורים מרוחקים (נגב וצפון הארץ) ומיעוטו נמצא במרכז הארץ. ( לענין זה אינני מתייחס למקרקעין הנמצאים מעבר לתחומי הקו הירוק).

המלאי במרכז הארץ – מדלדל והולך ככל שמתקרבים תל אביב, תהליך זה צפוי להימשך גם בשנים הקרובות. בהתייחס לכך נהוג להתייחס לגבולות גיזרה – גדרה חדרה או למשולש הליבה= אשדוד – חדרה – ירושלים.

היקף המשכנתא ביחס להון העצמי – על פי הנחיות בנק ישראל היקף המשכנתא שינתן על ידי הבנקים להלוואות במינוף גבוה מעבר ל- 60% ובסכום העולה על 800 אלף ₪ מחייב למעשה הלימות הון מתאימה בדומה לאשראי עיסקי- למרות הנחיה זו לא הייה ירידה ממשית במספר העיסקאות שחייבו מתן משכנתאות ללווים מאז אוקטובר שנה זו .

הריבית – בלשון פשוטה היא מחיר הכסף, בין שאנו משלמים על הלוואה , ובין שאנו מקבלים על פיקדון ובמקרה זה זוהי התשואה על ההון הכספי אותו אנו מפקידים.

הריבית כיום -הריבית המשתנה על משכנתאות היא ריבית נמוכה , אשר על פי דעות מסוימות שהושמעו היא צפויה לעלות באופן חד. – לענין זה יש לקחת בחשבון השפעות אחרות שיש להעלאת הריבית על המשק בכללותו ובעיקר על היצוא מישראל.

נגיד בנק ישראל- כבול היום במדיניות ריבית נמוכה כפועל יוצא של התחזקות השקל מול הדולר. האם מדיניות זו עומדת להשתנות? כדי לשנות ממדניות זו על הנגיד לשנות קודם כל את מדיניותו ביחס ללחץ הספקולטיבי החיצוני על השקל, במיוחד הלחץ של בתי השקעות ובנקים עולמיים.

האם יש סימנים מעידים לשינוי אפשרי של מדינות ישראל בכלל ביחס ללחץ על השקל? – התשובה לדעתי היא חיובית , יש רמזים בכוון זה, כמו למשל הכוונה להחליף את החוב הנקוב בדולרים לחוב שקלי,בנוסף התבטאויות של שר האוצר על התייעצויות דחופות בין בנק ישראל וצמרת האוצר ביחס לנושא זה.

מתי זה יקרה? קשה להעריך מועד מדויק, אך להערכה שלי סמוך לאחר שיוודע כי בוצעה החלפת החוב הדולרי לחוב שקלי.

מה יקרה במקרה של רגולציה על המט”ח- אפשר להניח כי מחיר הדולר והאירו בשקלים יעלה, בכך תהיה תשובה ליצואנים. מחיר הנדל”ן לעומת זאת יושפע מהיקף עליית הריבית נושא הנמצא בשליטה בלעדית של בנק ישראל.

העלאת הריבית תחייב שקלול של השפעתו על מחיר המט”ח למרות הרגולציה , תוך התייחסות לריבית בארצות הברית ובאירופה. – העלאה בלתי מבוקרת של הריבית עלולה לנטרל כל השפעה של רגולציה . לכן צריך להסיק כי גם אם תהיה רגולציה על המט”ח , העלאת הריבית תהיה מבוקרת ותגיע לנקודת שווי משקל שתתן מענה לכמה נושאים יחדיו ובכללם גם מחיר המשכנתאות לרכישת דירות.

האם רוכשי הדירות שנטלו משכנתאות כבדות לא יוכלו לעמוד בהעלאת הריבית??- מדובר בנושא שנוי במחלוקת, שכן למרות שהשכר בישראל לא עלה ביחס לעלית מחירי הדירות, הבנקים נתנו ונותנים משכנתאות , לרבות תוך בחינה של יכולת החזר של 2 בני הזוג הנוטלים משכנתא. ולמרות הקשחת התנאים כפי שציינתי לעיל.

בחינה של העבר מגלה כי גם בתקופה של אינפלציה בת 3 ספרות בישראל,וריבית משכנתאות גבוהה עד כדי 13 וחצי אחוזים צמודים למדד , ושחיקת שכר מהותית (שכן אינפלציה היא מקטינה את יכולת הקנייה של הכסף הפנוי) למעט שוליים שבשוליים נוטלי משכנתאות החזירו אותן בלא פיגורים , מכאן ניתן להסיק כי במצב הנוכחי אין סיכון של ממש כי מי שנטלו משכנתאות גבוהות לא יוכלו להחזירן.

מתי קיים סיכון של אי יכולת פרעון משכנתא ונטישת דירה לטובת הבנקים? כאשר חו”ח יהיה בישראל אירוע מג’ורי שיגרום לקריסה של הכלכלה. אירועים כאלו הם= קריסה קשה של היצוא הישראלי וחדלות פרעון של חברות רבות במשק, סנקציות כלכליות על ישראל כפועל יוצא של מצב מדיני , מלחמה ממושכת שתדלדל את יתרות המטבע של ישראל ותשאב כוח אדם רב לשירות מילואים לתקופה ממושכת, או חו”ח אסון טבע כבד.

הממשלה עושה עתה מאמץ שנראה לעין לשחרור קרקע לבניה , תוך הורדת מחירי המינימום- האם יהיה בכך פתרון למחירי הדירות?- התשובה טמונה בשאלה האם תהיה תחרות על אותו נדל”ן ? ההערכה שלי היא כי ככל שהנדל”ן יהיה איכותי יותר כך המחיר שיושג גם ללא מחיר מינימום יהיה גבוה דיו. האם ירידה במחיר הקרקע תעבור לרוכשי הדירות? התשובה הקצרה היא חיובית. התשובה הארוכה היא חיובית אבל רק בחלקה .

מדוע רק חלק מהוזלת הקרקע תעבור לרוכשי הדירות- כי למרות שמחיר הקרקע הוא מרכיב מרכזי במחירה של דירה, הוא אינו מרכיב יחיד. למחיר הקרקע יש להוסיף את עלויות הפיתוח, וכן את חומרי הגלם לבניה והשלמת דירה , המושפעים לעיתים ממחירי הסחורות בשוק העולמי כמו למשל מחירי הברזל, ומחירי האלומיניום ומחירי המלט וכיו”ב וכמובן עלויות שכר עבודה.

הביקוש לדירות – הביקוש הקים היום אף שאינו קשיח במובן המלא של המונח ניתן לכנותו כביקוש יציב עד מאוד. קיימת שאלה כמה מהדירת שנרכשו היו לצורך השקעה, קרי השכרה, ושמירת ערך הכסף בהעדר אלטרנטיבה אמיתית לשמירת ההון. ישנן הערכות שונות לענין זה, ובהעדר כלים מסודרים העומדים לרשות הציבור (בעיקר של רשויות המס) כל הערכה היא בגדר ספקולציה .

האם יוציאו למכירה דירות שנרכשו להשקעה ? יתכן אבל בשוליים , כי האלטרנטיבה של שוק ההון , היא היא הבורסה דווקא שם צומחת לה בועה ! במלוא הדרה .

האם שכירת דירות תפתור את הבעייה? – נראה שלא, כיוון שהשקפת העולם של הישראלי היא כי רכישת דירה ותשלום עבור משכנתא עדיפה תמיד על שכירות דירה במיוחד כאשר סדר גודל התשלום הוא דומה. הדמוי שיש לתשלום עבור משכנתא הוא כאילו אדם שוכר את הדירה מעצמו ובסופו של דבר הוא נשאר עם ההון, קרי הדירה.

הפרפרייה והתשתיות- המונח פריפרייה הוא מונח משתנה, שכן מה שאחד ממגדיר כפריפריה השני מגדיר כרחוק. יחד עם זאת ישנן תשתיות אשר השלמתן יכולה בהחלט ליצור פריפרייה חדשה , קרי קירוב אזורי ישוב מרוחקים למרכז באופן יעיל ומהיר, תשתיות אלו הן מערכות הרכבת (שיש להבדילה ממערכת להסעת המונים דוגמת רכבת תחתית , או אף רכבת קלה.) הרחבתן של תשתיות כאלו באופן שתהיה לו השפעה על פיזור האוכלוסין צפויה עוד 5-10 שנים לפחות , במקביל להדלדלות מלאי הקרקעות במרכז.

סיכום השקפתי-

מי שיקח את המשתנים השונים עליהם הצבעתי יבחין מיד כי אין פיתרון בזק למחירי הדירות שעלו במהלך השנתיים שחלפו באחוזים ניכרים.

אין סינכרוניזציה בין הרכיבים השונים , כאשר לפחות אחד הרכיבים צפוי בעתיד לחזור ולהוות חסם של ממש , והוא מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה.

מה שיהיה לנו להשקפתי, ובהנחה כי הנגיד ישוחרר מכבלי הריבית , הוא רגיעה בשוק הנדל”ן למשך זמן של עד- 5 שנים לערך , רגיעה שניתן לכנותה גם כשווי משקל . רגיעה כזו ניתן יהיה לאפיין גם בירידה מסוימת של מחירי הדירות בשעור של אחוזים בודדים (10).

להשקפתי צלילה של מחירי הדירות בשיעורים של 30 עד 40 אחוזים לא תהיה .