כשיסתיים המבצע הצבאי  אזי מישהו יצטרך לשלם את העלויות הכספיות שנגזרות ממנו ונאמדות במליונים רבים של שקלים.

באופן לא מפתיע דווקא, כשאנשי האוצר ובראשם לפיד מבקשים לקצץ בתקציב הביטחון ותוך כדי כך משתלחים באנשי מערכת הביטחון, מתרחש אירוע שהיה נשוא התראות חוזרות ונשנות , אירוע שהוא תולדה של זלזול מצד המתנחלים בנהלים , המלצות והתראות מערכת הביטחון .

אז כאשר שר האוצר מאשר העברות תקציביות למתנחלים ולהתנחלויות שסופם להתפנות (מאות מליוני שקלים) ,במקביל להשתלחויות שלו באנשי הצבא שכרם ותנאי השירות שלהם, כדאי שיזכור כי אירועים בלתי מתוכננים דוגמת זה שאנו בעיצומו, הם מנת חלקם היומי של אנשי מערכת הביטחון בהם הוא ואנשי משרדו מבקשים לפגוע. ומי לדעתו של שר האוצר ינהל את האירוע הבא שיגיע?

יותר ויותר מתברר כי תכנית שר האוצר למע”מ בשיעור 0% היא תכנית הזויה שנכון יותר לכנותה ככלכלת בחירות מהסוג הגרוע ביותר או אם תרצו קלקלה ולא כלכלה. עלותה כ- 2 מיליארד שקל לשנה!!! ומישהו יצטרך לכסות את הבור התקציבי שהיא תגרום. מי? אותם אנשים שרק חלק קטן מהם ייהנו מהתוכנית , קרי: מעמד הביניים , כי בסופו של דבר לא יהיה מנוס אלא להטיל מיסים כדי לכסות על הגרעון בתקציב.

שר האוצר הוא פופוליסט מהסוג שנגדו יצא חוצץ לפני הבחירות , הוא מנהל מלחמות תקשורתיות נגד מנהלי חברות הביטוח והבנקים ומעלה מדי יום כותרות על הדרישות להסברים על אישור שכר הבכירים בחברות הפיננסיות , אך האם זה מה שיקבע את גורל המשק הישראלי? התשובה היא שלילית, כי בזמן שהשר מנהל את הנושאים התקשורתיים האמורים מתרחש מול עיננו ומול עיני הבכירים באוצר תהליך שעלול להוביל את המדינה לכאוס כלכלי.

מדובר ביחס ההמרה של הדולר שקל. יושבים להם ספקולנטים בינלאומיים ומדי סוף שבוע ממירים מאות מיליוני דולרים לשקלים , כאשר הם מפעילים לחץ על יחס ההמרה של הדולר לשקלים. הספקולנטים פועלים כמו להקת ארבה אשר תמריא מכאן יום אחד כשהיא משאירה אחריה חורבן כלכלי. חורבן כלכלי משום שהיא פוגעת קודם כל ביכולתם של היצואנים השונים למכור במחירי תחרות את המוצרים השונים בין אם מדובר בתוכנה או חומרה או סחורה במחירים ברי תחרות אשר התקבול עליהם יכסה את עלויות הייצור. התוצאה יכולה להיות עצירת היצוא ופיטורי עובדים וממילא כניסה של ישראל למיתון. אם התרחיש אכן יתקיים אזי גם מע”מ בשיעור של 0% לא יסייע לאיש כי אותם אנשים הנושאים בנטל פשוט יהיו מובטלים.

תאמרו אולי זה תפקידו של בנק ישראל? ובכן התשובה היא כי בנק ישראל מוגבל בכלים העומדים לרשותו ואינו יכול להטיל מיסים על אותם ספקולנטים אשר התמורה הכספית להמרות הדולרים מושקעת בנירות פיננסים (לרבות מקמים תוך שהם מנצלים את פערי הריבית בין ישראל לארה”ב). הדרך הרגולטורית צריכה להיות על ידי מיסוי כבד של אותם ספקולנטים המגיעים לישראל לעשות קופה מהירה ואח”כ להסתלק. הכלכלה הישראלית מעניינת אותם כמו השלג דאשתקד.

ואי אפשר בלי לסיים בתוכנית האפס אחוז מעמ של לפיד יקירי.

אין בתוכניתו ולו רמז כיצד יחולקו ההטבות שהרי ברור לכל כי ההסתערות על הדירות המזכות תבוא גם תבוא והביקוש יעלה על ההיצע (גם עליית המחירים תגיע)  ומי יזכה בדירות בלא תהליך מסודר ? ומה יהיה המפרט שיתנו הקבלנים . המשנה ליעץ המשפטי לממשלה מר אבי ליכט הגדיר זאת כמתכונת לאי סדרים ואנחנו אומרים מתכונת לשחיתות פרוטקציוניזם ותופעות שקיווינו שנעלמו.

כוחות הביטחון צהל ושירות הביטחון הכללי מנהלים בצורה המיטבית את המאבק בטרור או בז’רגון הצבאי את הלחימה בעצימות נמוכה נגד ארגוני הטרור למיניהם. לצערנו איננו יכולים לומר את אותם דברים על חזית הכלכלה של מדינת ישראל אותה מוביל אדם שאין לו ,לטעמי ,כל הבנה שהיא בכלכלה והוא בעל סדרי עדיפויות לקויים הנובעים במידה רבה מהפוליטיקה של מפלגתו פוליטיקה המתיימרת להיות חדשה אבל במציאות זוהי אותה פוליטיקה ישנה ומסוכנת שאין לה עתיד.

שיהיה לכולנו שבוע טוב

בחינה ראשונה מעלה כי הטלת מע”מ בשיעור אפס תביא להנחה בשיעור של 15.2 אחוז ממחיר הדירה כולל מע”מ.

אלא שבחינה מדוקדקת של התוכנית מעלה לדעתי מספר כשלים:

ראשית מרבית הקבלנים נותנים היום הנחה על מחיר דירה חדשה בשיעורים הנעים בין 5- 10 אחוזים (תלוי היכן נבנה הבניין וכיו”ב – יש הבדל יסודי בין תל אביב / גבעתיים / רמת גן ובין מודיעין ראש העין והפריפרייה הרחוקה ).

הקבלנים בפריפריות הרחוקות מוכנים לעיתים להנחות גדולות יותר. מכאן שהנחה של 10% ממחירה של דירה כולל מע”מ משקפת הנחה ממשית של 11.8 אחוז  מהמחיר (לא כולל תחשיבים הנוגעים לשכר טרחת עורך דין המטפל בעיסקאות הקבלן אף שסכומים אלו נכללים בדיווח למס רכישה).

היה ותוכניתו של שר האוצר תצא לפועל כמו שהיא , צריך לצפות כי הקבלנים לא יוסיפו הנחה מטעמם לרוכשים אלא יסתפקו בחיסכון שהזוג הצעיר יזכה בו על ידי מע”מ בשיעור אפס. המשמעות האמיתית היא כי הקבלנים יוכלו לשלשל לכיסם את אותן הנחות שקודם לכן נתנו לרוכשי דירות הכלולים בקטגוריה, והכל בחסות ומימון המדינה (אין דבר קל יותר לאיש שווק לומר לרוכש הפוטנציאלי שיש לו הנחה אמיתית בשיעור של 15.2 אחוז ולא ניתן להוסיף עליה הנחה נוספת). בסופו של דבר על פי תרחיש זה  הרוכשים יזכו להנחה אמיתית של כ- 4 אחוזים בלבד.

ככל שנהפוך בתוכנית נמצא כי בהיעדר די דירות חדשות בשוק ההצעה למע”מ בשיעור אפס עלולה להביא להסתערות של רוכשים הנכללים בקטגוריה המזכה, על דירות חדשות מצב זה יביא בהכרח לעלייה במחירי הדירות עקב חוסר היכולת לספק את צרכי השוק (שעדיין חסרות בו עשרות אלפי דירות).

תוכנית נוספת היא מכרזי בנייה עם מחיר מטרה (המחיר הנמוך ביותר המוצע לכל דירה נבנית) . כאשר רכיב הקרקע מחושב באופן חד ערכי ולא למרבה במחיר  . תוכנית כזו יש בה כדי להוריד את מחירי הדירות הנבנות בשיטה זו, אך כאן ישנם פרמטרים רבים שצריכים להיכנס כגון הפיתוח , תוכניות מתאר מהם מפרטי הדירות ? וכיצד בונים כמה שיותר דירות.

אם נניח כי כדי לפתור את מספר הדירות יוכנו ויאושרו תכניות של בנייה לגובה, יתכן ויהיה בכך כדי לספק את צרכי השוק תוך פרק זמן של כ- 5 שנים, אך אליה וקוץ בה. בנייה לגובה (18 עד 22 קומות בממוצע) מחייבת תחזוקה ברמה גבוהה . בד”כ בנינים מעין אלו מנוהלים ומתוחזקים באמצעות חברות ניהול שזהו ייעודן. בהיעדר חברות ניהול או חוסר אפשרות כלכלי של דיירים הנמצאים בתחילת דרכם אנו עלולים למצוא התדרדרות בתחזוקה של בניינים גבוהים , ובקיצור סלאמס לגובה, במיוחד אם במקום דיירים בעלי דירות נכנסים שוכרים שמצב הבניין חשוב להם פחות).

ומילה על פקידי האוצר. אלו אינם כוס התה שלי , אך גם הם (שרובם המכריע שייך למעמד הביניים)  מבינים כי אין לפנינו פתרון של זבנג וגמרנו וכי פתרון לבעיית הדיור צריך לבוא עם יסודות ראויים ולא על ידי פתרונות שלוף מהמותן.

בקיצור לצערי  לא יהיה  לנו נס חנוכה ונר קטן לא יצליח להדליק אבוקה ממשית. ואין בידנו גרופון למחירי דירות.

תקווה אחת קטנה ואזהרה גדולה- כמי שחווה את האינפלצייה הגדולה של שנות ה- 80 במאה העשרים , אני מקווה כי תוכניתו של שר האוצר לא תביא לאינפלציה של הדפסת כסף (כפועל יוצא של גירעון תקציבי)  כפי שהיה לנו בעבר בשנות ה- 80 העליזות בעת שבתפקיד כיהן שר האוצר יורם ארידור אשר הגה את תוכנית הדולריזציה של המטבע הישראלי ודבריו (מזכרוני ) מי אמר שאין כסף ? יש כסף . התוצאה הייתה השתוללות אינפלציונית שרק צעדי חירום כלכליים ומספר שנים הצליחו לתקן ולהעלות את ישראל על נתיב כלכלי נכון.

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

קישור לפוסט האם יש בועת נדלן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת:

http://gizmoron.com/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

ובהנחה ותקווה שישראל לא תיקלע למשבר כלכלי חריף או מצב ביטחוני בעייתי (מלחמה) או אסון טבע חו”ח אזי הצפי האישי שלי הוא כי השינוי במחירי הנדלן בישראל בשנת 2012 יהיה בגבולות ירידה של עד 10% ממחירי 2011.

קישור לפוסט האם יש בועת נדלן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת:

http://gizmoron.com/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

בעקבות נתוני הלמ”ס על עלייה במחירי הדירות בחודשים יולי ואוגוסט כדאי לעשות קצת חשבונות.

ראשית צריך להבדיל בין מספר העיסקאות בשוק הנדלן ובין מחירי הנדל”ן.

שנית צריך לזכור כי התנאים בשוק השתנו.

השתנו בשל הוראות חדשות של בנק ישראל ביחס להון העצמי הנדרש לרכישה והשתנו בגין מצב שוק ההון בו מוחזקים מרבית חסכונותיו של הציבור והשתנו בשל התמהיל הנוגע למשכנתא.

כל מי שבוחן נתונים אלו יודע כי העצות לשבת על הגדר חזרו כבומרנג למי שנשמע להן, שכן אותם אלו שציפו (שנתיים ומעלה מאז הקריאה שלא לרכוש דירות)ומצפים לירידות הדרסטיות, המשיכו וממשיכים לשלם שכר דירה והמשמעות רק ברכיב זה היא אובדן של עשרות אלפי שקלים בשנה.

לא רק זאת אלא שמי שחסכונותיו נמצאים בשוק ההון ספג מכה רצינית ומניות שנחשבו חסינות מפני ירידות חדות נפגעו כמו (למשל מניית טבע שספגה ירידות חדות במהלך החודשים האחרונים ).

ומי שציפה שהמשקיעים יצאו בהמוניהם משוק ההון טעה , שכן בהעדר חלופה השקעתית המשקיעים נשארו עם הדירות המביאות להם תשואה נטו גדולה יותר מאשר הם מקבלים בשוק האג”ח לטווח קצר ובינוני (מח”מ של עד 3-4 /שנים).

האם המשתנים האמורים לעיל הובילו לירידה של מחירי הנדל”ן בעשרות אחוזים ?

לאור הירידה החדה בעיסקאות החדשות גם הקבלנים מאטים את קצב הבנייה הקיימת באזורי הביקוש מרכזיים. האטה זו נגזרת בין השאר ממגבלות האשראי הבנקאי שניתן לקבלנים לצורך בנייה.

אז מה יהיה לנו? כפי שכתבתי בעבר להערכתי האישית יהיו בממוצע ירידות עד 10% (תלוי בסוג הפרויקט מיקומו נגישות תחבורתית וכיו”ב).

וכדאי להמשיך ולזכור כי מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה במרכז הארץ מוגבל ואחרי תקופה בה יאשרו בנייה במרכז יתחיל מלאי זה להידלדל והשאלה תהיה האם הממשלה תתחיל להנגיש את הפריפרייה למרכז באמצעות רכבת ? שאם לא כן אנו נמצא עצמנו בעוד 5 שנים לערך בזינוק מחודש של מחירי הנדל”ן בישראל.

המשבר החדש בשוק ההון בישראל הוא נגזרת של החשש בשווקים מהמשך המיתון בארצות הברית והחשש מפריצה מחודשת של  משבר החובות באירופה (PIGS).

חיזוק משמעותי לחשש זה התקבל אחרי הורדת דירוג האשראי של ארצות הברית, אך צריך לזכור כי הורדת הדרוג באה אחרי שממדי הדאו ג’ונס והנאסד”ק ירדו עוד קודם לכן באחוזים ניכרים .

גם בשוקי ההון האירופאים הסנטימנט של המשקיעים הוא שלילי ובמיוחד בשים לב לעובדה כי הבנקים שם הם בעלי חוב גדולים של מדינות ה- PIGS כך גם בשווקי המזרח (הנג סנג ההונג קונגי וטוקיו).

הירידות בשוק ההון בישראל שהתרחשו אתמול פשוט התאימו את עצמן לירידות בארצות  הברית (במיוחד המניות הדואליות ). יתכן והירידות תימשכנה גם היום והתחתית הכפולה בארצות הברית שכה חוששים ממנה כבר מתרחשת מול עיננו.

מנגד כלכלת ישראל היא כלכלה מוטת יצוא. בלי היצוא לא תהיה למעשה תחולה לכלכלה הישראלית ולכן צריך לזכור כי כאשר ישנו גל צונאמי בשווקים הבינלאומיים, צריך לבחון את הפגיעה שלאחריו. ככל שהכלכלות הריאליות יפגעו וישובו לאחור מבחינת פעילותן , אזי לדבר יהיה השלכת רוחב גם על כלכלות אחרות שטרם התאוששו.

במצב זה לשיקולי מחיר הכסף מצד אחד ולתמורה על היצוא יש משקל כבד בסדרה של שקולים הנוגעים לכלכה המקומית והאפשרות כי נוסף למחאה המשק הישראלי יקלע למיתון.

מכאן שקביעת הריבית הבאה של בנק ישראל תצטרך להתחשב לא רק בשיקולים אינפלציונים, אלא גם בהשלכות שיש לקביעת גובה הריבית על שער הההמרה של הדולר לשקלים ומכאן גם על התמורה ליצוא הישראלי.

כתבתי מספר פעמים, לרבות כאן כי הדרך היחידה לגרום לעליית שער ההמרה של הדולר לשקלים, היא על ידי רגולציה של תנועות הון גדולות וספקולטיביות  לישראל, תנועות הון שמטרתן היחידה היא לעשיית רווח מהיר מהסחר במט”ח.

המדיניות הכלכלית בין אם נקבעת בבנק ישראל ובין אם במשרד האוצר  בכל הנוגע לרגולצייה של השווקים, תשליך בהכרח גם על האפשרות לייצב את שוק ההון הישראלי, אשר כרגע הוא שוק תזזיתי ביותר ובמלים אחרות חסר יציבות  (על התנפחות שערי המניות כתבתי כבר לפני חודשים רבים).

מכאן צריך לבחון את אלטרנטיבות ההשקעה של המשקיע הישראלי.

המשקיע הישראלי של שוק ההון ככל משקיע מחפש בעת סערה אי בו ישנה תשואה יציבה . בד”כ הנטייה היא להשקעה בנכסים ריאלים אם בחו”ל הבריחה היא לזהב ומתכות יקרות בישראל הבריחה היא בעיקר לנדל”ן.

לכן ככל שהסערה ונגזרותיה ימשכו יותר ויותר אנו נראה להערכתי חזרה/הישארות של משקיעים בשוק הנדל”ן וצעדי האוצר בנושא זה (עידוד מכירה) לא יועילו.

מהצד השני צריך לזכור כי הצונאמי בשוק ההון פגע ככל הנראה גם בחסכונות של הציבור בין אם באופן ישיר ובין אם דרך קרנות הנאמנות  וקופות הגמל (אלו הנזילות שההקפאה של רפורמת בכר אינה חלה עליהם מאחר וקדמו ל 12/05 ) וככל הנראה תהיה ירידה בהון העצמי של הציבור אשר יבקש לרכוש דירות חדשות, במצב דברים זה אני סבור :

א. כי גם אם מספר התחלות הבנייה בישראל גדל בחודשים האחרונים, אזי הקבלנים כמו כל אחד יבחנו את הכדאיות להוסיף התחלות בהתאם למצב הרכישות וכאן יכולה לבוא נקודת איזון הנמוכה מכפי צרכי השוק הנמדדים במספר משקי הבית החדשים.

ב.      מצד שני בהעדר אלטרנטיבה לרכישת דירה על ידי  משקי הבית החדשים , אנו  צפויים לראות, להערכתי האישית  עלייה בביקוש לדירות בשכירות , עלייה זו תאופיין גם בעלייה נוספת של דמי השכירות מצד אחד ובלחצים האינפלציונים כפועל יוצא  של רכיב הדיור מצד שני. לחצים אלו ניתן יהיה לאזן רק במקרה של ירידה במחירי הסחורות במקרה של מיתון עולמי ובהנחה שירידה זו תתורגם גם לירידה במחירים הקמעונאים בישראל.

אני מבקש לחזור ולהזכיר כאן לכולם את דברי הנגיד סטנלי פישר על השיקולים שמאחרי הורדת הריבית עם תחילתו של המשבר הכלכלי בשנת 2008, לרבות הנחתו כי אם היה משאיר את הריבית בשיעור גבוה הייתה בישראל אבטלה כבדה (דיבר על 10%לערך וברור שבמצב זה לא היה בידי ציבור משקי הבית כדי לרכוש דירות , וציבור הקבלנים היה מתאים את עצמו למצב ומוריד את מספר התחלות הבנייה. האם אנו במצב דומה עתה , כשהעננים יסורו מעל שוקי ההון נוכל לבחון את ההשלכות כפי שציינתי לעיל אבל התרחיש האמור צריך לעמוד מול עיננו.

מה השלכות  חוק הוד”לים האמור לשחרר במהירות קרקעות מתוכננות לבנייה?

להערכתי גם כשהחוק יכנס לפעולה במלוא עוצמתו ובהנחה כי למרות החוק תכנונים על פיו לא יעצרו בבתי המשפט המנהליים ( עתירות של גופים שונים בגין פגיעה בערכי אדם, נוף, טבע תרבות או פגיעה בקניין וכיו”ב) אזי פרק הזמן שבו התחלות הבנייה שיעשו על פיו יחלו להשפיע יהיו כשנתיים לערך והשאלה היא מתי יתחילו ליישם את החוק.

בין לבין צריך לזכור כי בלי בנייה של תשתיות ראויות רגילות ותחבורתיות מסילתיות מהפריפרייה למרכז ,היכולת של החקיקה להשפיע על מחירי הדיור במרכז תהיה קצרה וחולפת בגלל דילול מלאי הקרקעות במרכז בכלל .

ואי אפשר לסיים בלי נושא הדיור בר ההשגה הצורך בחוק הנוגע לדיור בר השגה בהיקפים גדולים הוא צורך חברתי לאומי שאסור להזניחו גם בימים טרופים אלו של שווקי הון בצרות ונכון כתב ידיד דובי דוניץ, כי צריך להוציא את משקי הבית החדשים מכלל המשוואה של מחירי הנדל”ן ואז אולי נוכל להגיע לשווי משקל שפוי ונכון במחירי המקרקעין והדירות בישראל.

על מלחמת המטבעות בישראל ראו הפוסט כאן  בקישור:

http://gizmoron.com/HE/2011/05/israels-currencies-war/

על חיוניות התשתיות רראו בקישור לפוסט כאן שוק הדיור העגגלה לפניהסוסים:

http://gizmoron.com/HE/2011/05/housing-market-the-cart-before-the-horse-hebrew-only/

על השאלה אם יש בועה בנדל”ן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת ראו בקישור לפוסט בשם זה כאן:

http://gizmoron.com/HE/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

מחאת האוהלים נולדה לאוויר העולם מתוך מצוקת השכירויות בתל אביב, מחיר שכירות דירות בתל אביב נמצא בקו עלייה כל העת ואין זה משנה לשוכרים אם התשואה של בעלי הדירה היא 3% לשנה או 4 אחוז או כל תשואה אחרת, השוכרים רוצים דירה שתושכר במחיר שווה לכל נפש והם יוכלו להמשיך את חייהם בעיר ללא הפסקה, לצאת לבילוי ביום חמישי או בכל יום אחר בין אם בברים ברוטשילד או שינקין  או ליד הטיילת בירקון , במסעדות הקטנות סמוך לאחד העם ורוטשילד ובין אם בנמל תל אביב ב”גלינה” או כל מקום אחר.

בין השוכרים ובין תל אביב יש יחס סימביוטי, תל אביב כעיר ללא הפסקה זקוקה לצעירים הנותנים לה קצב פעימות ודימוי ייחודיים, והצעירים
שואבים את המוזות שלהם מתל אביב, ליד הים או ליד הבר על כוס של בירה, או שוט של וודקה .

והנה המחאה עברה ממצב של רוצים שכירות במחיר לכל נפש למחאה אמיתית קצת יותר הנוגעת למשבר הדיור במדינה.

מדובר במשבר הנמשך כבר למעלה משנתיים, משבר שאין לו פתרון קסם .

הדי המחאה הגיעו גם לירושלים כאשר הממסד הפוליטי הבין כי שרידותו בשלטון אינה נגזרת של המצב הבטחוני במדינה, אלא מהמצב הכלכלי ,שהרי במקרה של מצב חירום בטחוני כולם מתגייסים וכולם מטים שכם ונושאים בנטל (טוב אולי הפרזתי קצת שכן החרדים אינם נמצאים בקטגוריה הזו, אלא אם כן תפילות ליד הכותל נחשבות למוזות תומכות לחימה).

אין ספק כי ראש הממשלה שהוא בעל סדר יום כלכלי ואידאולוגיה כלכלית שמרנית בנוסח תאצ’ר יודע היטב כי הוא האחראי לכלכלה המצטיירת ככלכלה  ללא חמלה ואם לא יצליח לרכך את הדימוי שדבק במדיניות הכלכלית האמורה סופו של דבר שכמו בבחירות 2006 הוא ישוב לאחר כבוד לאופוזיציה ומה דבר יותר נורא לפוליטיקאי כמוהו לשבת באפס מעשה ? כי ביננו מה כבר עושים באופוזיציה? (מי יכול לשכוח את גב’ הברזל ? שהנהיגה כלכלה קשוחה באנגליה הפריטה כל דבר שזז ,ובסופו של דבר חבריה ממפלגתה העיפו אותה מכיסאה לאחר שביקשה להטיל מס גולגולת על כל אזרח בריטי).

אז כיצד ניתן לפתור פיגור שהצטבר על השולחן במשך כמה שנים ? וכיצד גורמים למחירים של הדירות לרדת?

אז כך הפתרון הוא קודם כל בהיצע, וההיצע נמצא בשליטה של הממשלה, אך אבוי הגורם המופקד על ההיצע מוכר את הקרקע לבנייה במחירים שלא נדע , ונערי האוצר הם מרוצים מכל אגורה הנכנסת לקופה, אז כדי לרסן את המחאה מצד אחד ואת נערי האוצר מצד שני מודיע ראש הממשלה כי יוציא קרקע לבנייה של דיור בר השגה, סליחה, בטרמינולוגיה שלו  אם תרצו קרקע לפי מחיר למשתכן .

האם זה יועיל? לא, כי גם אם יוציאו קרקע כאמור אזי לא מדובר במסות  שיכולות לשנות את העקומה בצורה חדה, ואמנם יהיו כמה מאושרים שיזכו בדירה במחיר מציאה, אך מה עם כל האחרים? ואני לא מדבר על החרדים מהאולפנא של ש”ס או האגודה, אלא על אנשים מהמעמד הבינוני שחרדים כיצד  יסיימו את החודש.

אז פונים לסטודנטים שיש להם נציגות נכבדה במאהל המחאה ומציעים להם מעונות שיאפשרו להם לשכור דירה או חדר במחיר שווה לכל נפש, ואם הסטודנטים ייפרדו ממאהל המחאה כי אז המחאה תגווע מאליה?

אז בימי הקיץ הלוהטים ובלחות של תל אביב , הסטודנטים רוצים לשבת במאהל שהפך לקייטנה , והרי הם נמצאים בחופשה והילדים לומדים אזרחות בדרך היפה. אז ראש הממשלה הציע פתרון ואוניברסיטת חיפה יצאה בכל תרועה בתוכנית מעונות חדשה , אז מה? לאף אחד אין חשק לעזוב את הקייטנה שהרי מי יביא לשם שוב את כל ערוצי המדיה האלקטרונית והאינטרנטית ?

בקיצור הם ממשיכים לשבת, כי משהו קרה והם כבר לא חדורי אמונה בתוכניתו של ראש הממשלה. הם רוצים פתרון כאן ועכשיו, אך אין בנמצא הודיני או הארי פוטר שיספק את הסחורה. בינתיים -אזהרה לקייטנה  הצטרפו כמה אנשים שמעיבים קצת על השמחה, כאלו שיש להם סדר יום פוליטי אחר מזה של ראש הממשלה, והם רוכבים על השמחה בצעדי מחאה אחרים, לעיתים קצת אלימים שהרי בשביל זה הם קיימים, אך בינתיים הם לא משפיעים על ציבור המוחים .

בקיצור המחאה האמיתית לא תסתיים כאן ועכשיו כי מה שמעיק הוא לא רק הדיור אלא כל המצב שבו זוג צעיר אינו יכול לסיים את החודש בלי  להגדיל את חשבון המינוס שלו בבנק , זה שהוא חבר כשיש לך ואויב כשאין לך. כי לא רק מחירי הדיור עלו אלא גם מחירי המים ומחירי המזון במרכול ועוד מעט כך קראנו גם מחירי החשמל יעלו ולא באגורה או שתיים כי אם ב- 19% , ומי יכול לסבול את הקיץ התל אביבי בלי מזגן (לא המזגן הטבעי של רוטשילד בולווארד) וזהו שעכשיו כשהם גדולים הם צריכים עזרה מההורים בדיוק כמו שהיו קטנים.

אז זהו ראש הממשלה מתפלל עכשיו שעונת הגשמים תתחיל מוקדם מהרגיל , ואולי כמה מטחי גשם יסלקו את כל מאהל המחאה משדר’ רוטשילד הבולווארד של תל אביב, ומסכי הטלביזיה  יראו אותו בכנס קיסריה? או בכנס הרצליה? והנה עוד מעט יגיעו הבחירות ו”ישראל היום” יצא בכותרות של הבאנו בית אליכם ועוד כמה כותרות אחרות ומה השתנה? ומה ישתנה?

טוב אולי דרעי יבחר ויוכל לשחרר את הפלונטר? כמו בימים הטובים ההם ?

עד אוקטובר והסמסטר הראשון של הלימודים באוניברסיטה יש עוד קצת זמן.  ומה הלאה אח”כ?

בדבר אחד אנו יכולים להיות בטוחים- השיח הפוליטי השתנה וסדר היום הפך להיות כלכלי-/חברתי ולהערכתי גם אירוע ביטחוני כזה או אחר לא ישנה באופן מהותי את מסלול השיח לקראת הבחירות הבאות.

כדאי שנבין כי במדינה אין יד מכוונת ומתכננת.

מהי הפריפרייה ,מה ההגדרה בדיוק והיכן גבולות הפריפרייה? אבל נניח לרגע שישנם ישובים שהגדרתם כפריפרייה היא מובנת מאליה , אלו ישובים בנגב ובגליל.

אין ספק כי לצורך הפיזור הדמוגרפי של המדינה והיכולת להחזיק בקרקע בלי לאבדה לטובת פולשים יש צורך בנטיעת יישובים ב- 2 מחוזות עיקריים הגליל והנגב. יחד עם זאת אנו לא נמצאים בתקופת “חומה ומגדל”, אלא במאה ה- 21 .

על מנת להביא אזרח ישראלי מהמרכז לפריפרייה צריכים להתקיים כמה תנאים שיצרו “כרית רכה”:

1. צריכה להיות תשתית תחבורתית מהירה וזולה בן הפריפרייה והמרכז. תשתית כזו היא הרכבת שמקרבת את הפריפרייה למרכז ויש לה עדיפות על פני תחבורה ממונעת. מדינת ישראל הזניחה משך עשרות שנים פתרון זה, אך עתה ? משרד ראש הממשלה מדבר בשפה אחת, ואילו במשרד האוצר “עומלים ” על כרסום רעיונות בנושא זה. הכל באופן בו יעברו עוד שנים רבות עד שנראה תחבורה זולה ומהירה (משהו במתכונת האירופאית) בין הפריפרייה למרכז?
2. פיזור אוכלוסין לא משיגים על ידי פיתוי כספי- כדאי ששרי השיכון , האוצר והפנים יפנימו – תקופת המעברות וסאלח שבתי עברה מהעולם, אלא אם כן הכרזות ש”ס מכוונות בעצם להשיג הטבות לציבור החרדי שאינו בררן בשאלת מיקום מקום מגוריו ,  להבדיל מהציבור החילוני הבררן .
3. מישהו צריך להפנים שמקומות העבודה והיצע העבודה העיקרי במשק נמצא עדיין במרכז ולא בפריפרייה.
4. אשר מבקשים לקדם תחבורה זולה כמו הרכבת האם זו העת להתחיל במקביל הליכי הפרטה ולהיכנס לסכסוכי עבודה? אולי זו העת להכניס בנפרד מהרכבת מפעיל נוסף שיבנה את התשתית לבד ויתפעלה עם חיבור לתשתית של רכבת ישראל? ואם כל כך רוצים אז אולי   פרויקט BOT ?
5. פינוי משרדים – הממשלה יכולה להכריז על הנושא השכם והערב, אך הנושא אינו נמצא בדיוק בתחום סמכותה , אלא בתחום סמכותן של הערים בהם נמצאים אותם משרדים. בעבר היו אלו שדרות רוטשילד בתל אביב שספגו התנחלות מסיבית של משרדים (עורכי דין ורואי חשבון) ופינוי אותם משרדים משם ארך שנים ארוכות וגם היום ישנם משרדים הממוקמים בדירות מגורים ברחוב זה שהרי התשואה למשרדים לפחות נכון לעת הנוכחית היא גבוהה בהרבה מהתשואה למגורים . וגם הארנונה המשולמת לעיריות שבתחומן נמצאים משרדים כאמור (הממוקמים בדירות מגורים) גבוהה בהרבה מהארנונה המוטלת על דירות.
6. לכן ההצעה לפינוי משרדים אולי נשמעת טוב, והיא יפה במיוחד לפני בחירות,  אך בפועל יישומה המעשי יכול
   לקחת שנים ואין אפשרות מעשית להטיל לשוק הדירות העומדות למכירה מספר גבוה של דירות מכוון זה ומי בכלל אמר שאם יפנו את הדירות האמורות ממשרדים הן באמת יוצאו למכירה?
7. שכירות במקום רכישה?-  הדיבורים  על כך נשמעים כבר שנים, אך בפועל שום דבר מדוע? משום שבישראל אין תרבות של שכירות.  כדי שיתפתח שוק של שכירות דירות צריך להיות היצע מתאים במיקום ראוי ותחזוקה שוטפת וראויה. גם חובת השוכרים  לשמור על הנכס אינה ברורה די צרכה לקהל הישראלי ויותר מפעם אחת משכירי דירות צריכים לשפץ דירה אחרי חורבן שהשאירו להם שוכרים כאשר בסופו של דבר 2 הצדדים שוכרים – כן תנחשו- עורכי דין לייצוג עניינם בפני בתי המשפט.
8. בקיצור כדי שנושא בניית הדירות למגורים יקודם באופן מעשי צריך מישהו שיחזיק את המושכות וישלוט  לא רק על בניית דירות,  אלא בכל ההליך התכנוני מראשיתו לרבות התשתיות וידע להביא את האוכלוסייה החזקה לפריפרייה , אחרי האוכלוסיה החזקה יבואו גם נוספים.
9. ומה בינתיים? גורנישט, שוק הדיור (דירות לרכישה ודירות להשכרה) ימשיך לפעול במתכונת שהייתה בלי יד מכוונת ומתכננת ואנו נצטרך לשקלל מדי פעם את הרכיבים השונים המשפיעים על מחירי הדירות בין ביקוש ובין היצע (אמיתי או מדומה) בין ריבית ריאלית וריבית שלילית והשלכות הריבית על היצוא וכו’. ראו לענין זה המאמר האם יש בועה בנדלן? כמה שאלות והתייחסות אחרת.

לצערי התנהלות גורמים שחלקם מסתתר תחת שמות בדויים בגלובס, הובילה אותי למחיקתו. כמו גם למחיקת כל הפוסטים שלי מהגלובס.

אני מפרסם את הפוסט מחדש ללא שינוי כלשהו, כאן במסגרת הבלוג העצמאי שלי.

ראשית אני מבקש לומר בתחילת דברי כי כל ניתוח שמובא יכול להתגשם ביום מסוים והשאלה העומדת תמיד למבחן , אינה התגשמות ניתוח כזה או אחר , אלא עיתוי ההתגשמות.

לצורך זה יש לבחון את המצב לגבי הזירה העומדת למבחן מדי פעם על פי הנתונים הקיימים או כשיש סימנים מעידים לשינוי חלק מנתוני היסוד. זהו מצב בו יש קונספציה נתונה והשאלה היא האם יש נתונים שיכולים לשנות את הקונספציה.

רוביני אמר משך שנים כי אכן יקרה משבר אשראי , אך כמוהו היו עוד נוספים, המשבר עצמו פרץ אך לאחר מספר שנים . מעבר לכך רוביני לדוגמה שינה את דעתו ותחזיותיו לגבי משבר ה- PIGS מספר פעמים.

כיוון שישנם כאן רבים השואלים ביטויים מתוך משבר הסאב פריים בארצות הברית, אני רוצה לחזור ולהדגיש כי אין שם דמיון בין המשבר שפרץ בארצות הברית ובין המצב בישראל.

כמה אמיתות על משבר הסאב פריים ולמה אין שום קשר בינו ובין מחירי הדירות בישראל

כדאי אחת ולתמיד להתחיל להבחין בין משבר הסאב פריים בארצות הברית לבין מחירי הנדל”ן בישראל. לדעתי אין כל יסוד ובסיס משותף להשוואה.

כאשר מדברים על משבר הסאב פריים בארצות הברית צריך לזכור כי מדובר בתהליך ארוך ביותר שלקח מספר שנים (2003- 2008)..

משכנתאות הסאב פריים ניתנו ללווים שביקשו לרכוש דירות ונחשבו מראש כלווים בעלי סיכון גבוה ויכולת החזר נמוכה ובעייתית.

מדובר היה במשכנתאות בריבית גבוהה מהמקובל בשוק הנדל”ן האמריקאי, ריבית שגילמה את הסיכון שנבע מהלווה.

ולצורך מימון משכנתאות אלו, אג”חו הבנקים את משכנתאות ומכרו אותן למשקיעים פיננסים כאג”חים שנשאו ריבית נמוכה במעט מריבית המשכנתאות בארצות הברית שניתנה כאמור לציבור ההלווים הבעייתיים. הנכסים שהבטיחו את אותם אג”חים היו הבתים נשואי המשכנתאות. מצב זה יצר דרישה הולכת וגוברת של אנשים מקבוצת הסיכון הגבוהה לרכישת בתים ומכאן גם העלייה שהייתה במחירי הבתים.

הביקושים למשכנתאות מהסוג האמור נרשמו במספר אזורים בארצות הברית ובמיוחד, אך לא רק, פלורידה, נבאדה ,מישיגן- דטרויט ומספר מקומות בקליפורניה.

עם העלאת הריבית בארצות הברית , הלווים מקבוצות הסיכון לא יכלו לעמוד בנטל התשלומים וכפועל יוצא הפסיקו לשלם את המשכנתאות ונאלצו לעזוב את הנכסים שלהם ששימשו גם כבטוחות לאג”חים כאמור. התוצאה הייתה היצף של דירות מסוג מסוים ובאזורים מסוימים. היצף זה גרר בעקבותיו ירידה בערך הדירות וממילא ירידה בערך האג”חים שתשלומי המשכנתאות היו אמורים להבטיח את תשלומי הקרן והריבית שלהם.

אותם אג”חים הוחזקו לרוב על ידי בתי השקעות ולקוחות פיננסים והתוצאה היתה מפולת שהחלה עם פשיטת הרגל של בנק ההשקעות ליהמן ברדרס והמשיכה ככדור שלג לבנקים מסחריים ומוסדות פיננסים בכל העול אשר ערך האג”חים שהיו בידיהם היה נמוך ביותר.

האם יש בישראל משבר הנוגע לתחום הנדל”ן למגורים?

כאשר ראשי המשק בישראל מדברים על הנושא השכם והערב , צריך לצאת מתוך נקודת הנחה כי יש משבר, מה אפיונו של המשבר , התהליכים המלווים אותו וכיצד אם בכלל ניתן לפתור אותו הם הנושא העומד כאן לדיון .

זירת הנדל”ן

מאופיינת ברכיבים רבים שלרוב ההתייחסות אליהם היא חד ערכית , כאילו כל רכיב הוא הקובע ובלתו אין . אך האמת היא כי ישנם מספר רכיבים הפועלים באופן בלתי מסונכרן כאשר ההשפעה על מחירי הדירות משתנה בהתאם לכל רכיב.

לפיכך אנסה להתייחס לרכיבים השונים והשפעתם על הזירה האמורה:

גורמים משפיעים

מלאי המקרקעין בישראל- מלאי זה נמצא בעיקרו בשליטה של המדינה, חלקו המירבי נמצא באזורים מרוחקים (נגב וצפון הארץ) ומיעוטו נמצא במרכז הארץ. ( לענין זה אינני מתייחס למקרקעין הנמצאים מעבר לתחומי הקו הירוק).

המלאי במרכז הארץ – מדלדל והולך ככל שמתקרבים תל אביב, תהליך זה צפוי להימשך גם בשנים הקרובות. בהתייחס לכך נהוג להתייחס לגבולות גיזרה – גדרה חדרה או למשולש הליבה= אשדוד – חדרה – ירושלים.

היקף המשכנתא ביחס להון העצמי – על פי הנחיות בנק ישראל היקף המשכנתא שינתן על ידי הבנקים להלוואות במינוף גבוה מעבר ל- 60% ובסכום העולה על 800 אלף ₪ מחייב למעשה הלימות הון מתאימה בדומה לאשראי עיסקי- למרות הנחיה זו לא הייה ירידה ממשית במספר העיסקאות שחייבו מתן משכנתאות ללווים מאז אוקטובר שנה זו .

הריבית – בלשון פשוטה היא מחיר הכסף, בין שאנו משלמים על הלוואה , ובין שאנו מקבלים על פיקדון ובמקרה זה זוהי התשואה על ההון הכספי אותו אנו מפקידים.

הריבית כיום -הריבית המשתנה על משכנתאות היא ריבית נמוכה , אשר על פי דעות מסוימות שהושמעו היא צפויה לעלות באופן חד. – לענין זה יש לקחת בחשבון השפעות אחרות שיש להעלאת הריבית על המשק בכללותו ובעיקר על היצוא מישראל.

נגיד בנק ישראל- כבול היום במדיניות ריבית נמוכה כפועל יוצא של התחזקות השקל מול הדולר. האם מדיניות זו עומדת להשתנות? כדי לשנות ממדניות זו על הנגיד לשנות קודם כל את מדיניותו ביחס ללחץ הספקולטיבי החיצוני על השקל, במיוחד הלחץ של בתי השקעות ובנקים עולמיים.

האם יש סימנים מעידים לשינוי אפשרי של מדינות ישראל בכלל ביחס ללחץ על השקל? – התשובה לדעתי היא חיובית , יש רמזים בכוון זה, כמו למשל הכוונה להחליף את החוב הנקוב בדולרים לחוב שקלי,בנוסף התבטאויות של שר האוצר על התייעצויות דחופות בין בנק ישראל וצמרת האוצר ביחס לנושא זה.

מתי זה יקרה? קשה להעריך מועד מדויק, אך להערכה שלי סמוך לאחר שיוודע כי בוצעה החלפת החוב הדולרי לחוב שקלי.

מה יקרה במקרה של רגולציה על המט”ח- אפשר להניח כי מחיר הדולר והאירו בשקלים יעלה, בכך תהיה תשובה ליצואנים. מחיר הנדל”ן לעומת זאת יושפע מהיקף עליית הריבית נושא הנמצא בשליטה בלעדית של בנק ישראל.

העלאת הריבית תחייב שקלול של השפעתו על מחיר המט”ח למרות הרגולציה , תוך התייחסות לריבית בארצות הברית ובאירופה. – העלאה בלתי מבוקרת של הריבית עלולה לנטרל כל השפעה של רגולציה . לכן צריך להסיק כי גם אם תהיה רגולציה על המט”ח , העלאת הריבית תהיה מבוקרת ותגיע לנקודת שווי משקל שתתן מענה לכמה נושאים יחדיו ובכללם גם מחיר המשכנתאות לרכישת דירות.

האם רוכשי הדירות שנטלו משכנתאות כבדות לא יוכלו לעמוד בהעלאת הריבית??- מדובר בנושא שנוי במחלוקת, שכן למרות שהשכר בישראל לא עלה ביחס לעלית מחירי הדירות, הבנקים נתנו ונותנים משכנתאות , לרבות תוך בחינה של יכולת החזר של 2 בני הזוג הנוטלים משכנתא. ולמרות הקשחת התנאים כפי שציינתי לעיל.

בחינה של העבר מגלה כי גם בתקופה של אינפלציה בת 3 ספרות בישראל,וריבית משכנתאות גבוהה עד כדי 13 וחצי אחוזים צמודים למדד , ושחיקת שכר מהותית (שכן אינפלציה היא מקטינה את יכולת הקנייה של הכסף הפנוי) למעט שוליים שבשוליים נוטלי משכנתאות החזירו אותן בלא פיגורים , מכאן ניתן להסיק כי במצב הנוכחי אין סיכון של ממש כי מי שנטלו משכנתאות גבוהות לא יוכלו להחזירן.

מתי קיים סיכון של אי יכולת פרעון משכנתא ונטישת דירה לטובת הבנקים? כאשר חו”ח יהיה בישראל אירוע מג’ורי שיגרום לקריסה של הכלכלה. אירועים כאלו הם= קריסה קשה של היצוא הישראלי וחדלות פרעון של חברות רבות במשק, סנקציות כלכליות על ישראל כפועל יוצא של מצב מדיני , מלחמה ממושכת שתדלדל את יתרות המטבע של ישראל ותשאב כוח אדם רב לשירות מילואים לתקופה ממושכת, או חו”ח אסון טבע כבד.

הממשלה עושה עתה מאמץ שנראה לעין לשחרור קרקע לבניה , תוך הורדת מחירי המינימום- האם יהיה בכך פתרון למחירי הדירות?- התשובה טמונה בשאלה האם תהיה תחרות על אותו נדל”ן ? ההערכה שלי היא כי ככל שהנדל”ן יהיה איכותי יותר כך המחיר שיושג גם ללא מחיר מינימום יהיה גבוה דיו. האם ירידה במחיר הקרקע תעבור לרוכשי הדירות? התשובה הקצרה היא חיובית. התשובה הארוכה היא חיובית אבל רק בחלקה .

מדוע רק חלק מהוזלת הקרקע תעבור לרוכשי הדירות- כי למרות שמחיר הקרקע הוא מרכיב מרכזי במחירה של דירה, הוא אינו מרכיב יחיד. למחיר הקרקע יש להוסיף את עלויות הפיתוח, וכן את חומרי הגלם לבניה והשלמת דירה , המושפעים לעיתים ממחירי הסחורות בשוק העולמי כמו למשל מחירי הברזל, ומחירי האלומיניום ומחירי המלט וכיו”ב וכמובן עלויות שכר עבודה.

הביקוש לדירות – הביקוש הקים היום אף שאינו קשיח במובן המלא של המונח ניתן לכנותו כביקוש יציב עד מאוד. קיימת שאלה כמה מהדירת שנרכשו היו לצורך השקעה, קרי השכרה, ושמירת ערך הכסף בהעדר אלטרנטיבה אמיתית לשמירת ההון. ישנן הערכות שונות לענין זה, ובהעדר כלים מסודרים העומדים לרשות הציבור (בעיקר של רשויות המס) כל הערכה היא בגדר ספקולציה .

האם יוציאו למכירה דירות שנרכשו להשקעה ? יתכן אבל בשוליים , כי האלטרנטיבה של שוק ההון , היא היא הבורסה דווקא שם צומחת לה בועה ! במלוא הדרה .

האם שכירת דירות תפתור את הבעייה? – נראה שלא, כיוון שהשקפת העולם של הישראלי היא כי רכישת דירה ותשלום עבור משכנתא עדיפה תמיד על שכירות דירה במיוחד כאשר סדר גודל התשלום הוא דומה. הדמוי שיש לתשלום עבור משכנתא הוא כאילו אדם שוכר את הדירה מעצמו ובסופו של דבר הוא נשאר עם ההון, קרי הדירה.

הפרפרייה והתשתיות- המונח פריפרייה הוא מונח משתנה, שכן מה שאחד ממגדיר כפריפריה השני מגדיר כרחוק. יחד עם זאת ישנן תשתיות אשר השלמתן יכולה בהחלט ליצור פריפרייה חדשה , קרי קירוב אזורי ישוב מרוחקים למרכז באופן יעיל ומהיר, תשתיות אלו הן מערכות הרכבת (שיש להבדילה ממערכת להסעת המונים דוגמת רכבת תחתית , או אף רכבת קלה.) הרחבתן של תשתיות כאלו באופן שתהיה לו השפעה על פיזור האוכלוסין צפויה עוד 5-10 שנים לפחות , במקביל להדלדלות מלאי הקרקעות במרכז.

סיכום השקפתי-

מי שיקח את המשתנים השונים עליהם הצבעתי יבחין מיד כי אין פיתרון בזק למחירי הדירות שעלו במהלך השנתיים שחלפו באחוזים ניכרים.

אין סינכרוניזציה בין הרכיבים השונים , כאשר לפחות אחד הרכיבים צפוי בעתיד לחזור ולהוות חסם של ממש , והוא מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה.

מה שיהיה לנו להשקפתי, ובהנחה כי הנגיד ישוחרר מכבלי הריבית , הוא רגיעה בשוק הנדל”ן למשך זמן של עד- 5 שנים לערך , רגיעה שניתן לכנותה גם כשווי משקל . רגיעה כזו ניתן יהיה לאפיין גם בירידה מסוימת של מחירי הדירות בשעור של אחוזים בודדים (10).

להשקפתי צלילה של מחירי הדירות בשיעורים של 30 עד 40 אחוזים לא תהיה .