לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

קישור לפוסט האם יש בועת נדלן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת:

http://gizmoron.com/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

ובהנחה ותקווה שישראל לא תיקלע למשבר כלכלי חריף או מצב ביטחוני בעייתי (מלחמה) או אסון טבע חו”ח אזי הצפי האישי שלי הוא כי השינוי במחירי הנדלן בישראל בשנת 2012 יהיה בגבולות ירידה של עד 10% ממחירי 2011.

קישור לפוסט האם יש בועת נדלן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת:

http://gizmoron.com/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

באוגוסט 2005 יצאה לדרך הרפורמה בשוק ההון הישראלי , פרי יוזמתו של מי שהיה אז שר האוצר והיום ראש הממשלה בניימין נתנייהו .

עיקר הרפורמה נועיד להפחית את ריכוז הפעילות בשוק ההון מידי הבנקים ולהעבירה לשורה של חברות אחרות בכללם בתי השקעות וחברות ביטוח.

הרפורמה נתמכה בשורה של חוקים שעברו בכנסת ויצאה לדרך בדצמבר 2005.

במסגרת הרפורמה הועברו כספי חסכונות של אזרחי המדינה לניהולם של אותם בתי השקעות ובמקביל נקבע כי ניתן יהיה להמשיך בחיסכון בקופות הגמל, אלא שאת הכספים שיחסכו החל מינואר 2006 ניתן יהיה לפדות רק בהגיע האדם שעל שמו החיסכון , לגיל פנסייה.

לכאורה מדובר במהלך שנועד להיטיב עם האזרחים ולהבטיח את מחייתם בעת הפרישה, אך בפועל לא כך הם פני הדברים.

ראשית בתי ההשקעות וחברות הביטוח ראו מיד כי החוסך הישראלי יכול לשמש פרת מזומנים עבור אותן חברות.

החברות עשו כל מאמץ כדי לשכנע את החסכים להפקיד בידן את כספם תוך שהן מבטיחות לו הרים וגבעות.

בפועל גבו וגובות החברות האמורות דמי ניהול שערורייתיים מכספי החוסכים, בין אם השקעות הכספים נשאו פרי ובין אם הפסידו מערכן.

כך לדוגמה שוויו של חיסכון שעמד בדצמבר 2005 על כ- 40000 ₪ היה בסוף שנת 2009 , נחשו? כן, כ- 40000 ₪.

בסוף שנת 2010 עמד שוויו של החיסכון על כ- 43000 ₪ והנה באמצע שנת 2011 ירד שוויו של החיסכון ל- 42000 ₪ לערך.

באותה תקופה נטל בית ההשקעות שניהל את הכספים דמי ניהול בשיעור שנתי של כ- 2% מהכספים.

ומי התעשר מכספי האזרח- החוסך הקטן שהתגלגו לידיו???

מנהלי בתי ההשקעות וחברות הביטוח ששכרם עמד על מליוני שקלים , וכך גם מצנחי הזהב שלהם, אלו ניצלו את פרת המזומנים שנפלה לידיהם כדי לחלוב אותה בכל דרך אפשרית.

הדרך בה פועלים מנהלי קופות הגמל וקרנות הפנסיה בישראל ניתנת לתיאור בתור רישיון לבתי ההשקעות וחברות הביטוח להכניס ידם לכיסו של האזרח וליטול מכספו.

מעבר לאמור לעיל נוטלים בתי ההשקעות וחברות הביטוח את חסכונות האזרחים ומשקיעים אותם בחברות של הטייקונים בבורסה , בין אם באג”ח נושאות ריבית (אג”ח קונצרני) ובין אם במניות או בנייר ערך אחר. לכאורה הכל טוב וראוי , אלא שלעיתים קרובות מצאנו כי בעלי החברות בית ההשקעות המממן את עיסקות החברות הנסחרות בבורסה הוא בית השקעות/ חברת ביטוח הנשלט גם על ידי מי שמבקש את ההלוואה (הדוגמה הבולטת מימים אלו היא של חברת הפניקס המחזיקה באג”ח של חברת דלק נדל”ן כאשר שתיהן נשלטות על ידי תשובה). הנגזרת של הדברים מלמדת על הריכוזיות במשק ועד כמה המשק נדרש לשינויים כדי שתתחולל כאן מהפיכה אמיתית בתחום התחרות .

מהלך זה היה רק אחד ממהלכי ההפרטה של בנימין נתנייהו אז שר האוצר וכיום ראש הממשלה .

מדיניות הפרטה זו כללה בחובה גם הפרטת שירותים לרבות שירותי בריאות, היא חיזקה את העשירים והחלישה את המעמד הבינוני בישראל , עתה יוצא מעמד זה להגנתו נגד מדיניות תאצ’ריסטית חסרת רגישות לצרכי האזרח.

ובשולי הדברים מי שמחפש בחינמון הישראלי ישראל היום ביקורת על מדיניותם הכלכלית של ראש הממשלה ועושה דברו שר האוצר יכול להמשיך לחפש. ישראל היום הוא שופרו של ראש הממשלה אמצעי פופוליסטי להאדיר את שמו ותו לאו. וכך יש להתייחס אליו.