תוכניתו של שר האוצר להטיל מע”מ בשיעור אפס על מכירת דירה ראשונה לזוגות צעירים עם ילד אחד ובנוסף רווקים מעל גיל 35 אימהות  חד הוריות וכו’ נשמעת כמו תכנית החותרת באמת להוזלת מחירי הדירות שהאמירו כלפי מעלה ב4 השנים האחרונות (תלוי מאיזה שנה מסתכלים).

בחינה ראשונה מעלה כי הטלת מע”מ בשיעור אפס תביא להנחה בשיעור של 15.2 אחוז ממחיר הדירה כולל מע”מ.

אלא שבחינה מדוקדקת של התוכנית מעלה לדעתי מספר כשלים:

ראשית מרבית הקבלנים נותנים היום הנחה על מחיר דירה חדשה בשיעורים הנעים בין 5- 10 אחוזים (תלוי היכן נבנה הבניין וכיו”ב – יש הבדל יסודי בין תל אביב / גבעתיים / רמת גן ובין מודיעין ראש העין והפריפרייה הרחוקה ).

הקבלנים בפריפריות הרחוקות מוכנים לעיתים להנחות גדולות יותר. מכאן שהנחה של 10% ממחירה של דירה כולל מע”מ משקפת הנחה ממשית של 11.8 אחוז  מהמחיר (לא כולל תחשיבים הנוגעים לשכר טרחת עורך דין המטפל בעיסקאות הקבלן אף שסכומים אלו נכללים בדיווח למס רכישה).

היה ותוכניתו של שר האוצר תצא לפועל כמו שהיא , צריך לצפות כי הקבלנים לא יוסיפו הנחה מטעמם לרוכשים אלא יסתפקו בחיסכון שהזוג הצעיר יזכה בו על ידי מע”מ בשיעור אפס. המשמעות האמיתית היא כי הקבלנים יוכלו לשלשל לכיסם את אותן הנחות שקודם לכן נתנו לרוכשי דירות הכלולים בקטגוריה, והכל בחסות ומימון המדינה (אין דבר קל יותר לאיש שווק לומר לרוכש הפוטנציאלי שיש לו הנחה אמיתית בשיעור של 15.2 אחוז ולא ניתן להוסיף עליה הנחה נוספת). בסופו של דבר על פי תרחיש זה  הרוכשים יזכו להנחה אמיתית של כ- 4 אחוזים בלבד.

ככל שנהפוך בתוכנית נמצא כי בהיעדר די דירות חדשות בשוק ההצעה למע”מ בשיעור אפס עלולה להביא להסתערות של רוכשים הנכללים בקטגוריה המזכה, על דירות חדשות מצב זה יביא בהכרח לעלייה במחירי הדירות עקב חוסר היכולת לספק את צרכי השוק (שעדיין חסרות בו עשרות אלפי דירות).

תוכנית נוספת היא מכרזי בנייה עם מחיר מטרה (המחיר הנמוך ביותר המוצע לכל דירה נבנית) . כאשר רכיב הקרקע מחושב באופן חד ערכי ולא למרבה במחיר  . תוכנית כזו יש בה כדי להוריד את מחירי הדירות הנבנות בשיטה זו, אך כאן ישנם פרמטרים רבים שצריכים להיכנס כגון הפיתוח , תוכניות מתאר מהם מפרטי הדירות ? וכיצד בונים כמה שיותר דירות.

אם נניח כי כדי לפתור את מספר הדירות יוכנו ויאושרו תכניות של בנייה לגובה, יתכן ויהיה בכך כדי לספק את צרכי השוק תוך פרק זמן של כ- 5 שנים, אך אליה וקוץ בה. בנייה לגובה (18 עד 22 קומות בממוצע) מחייבת תחזוקה ברמה גבוהה . בד”כ בנינים מעין אלו מנוהלים ומתוחזקים באמצעות חברות ניהול שזהו ייעודן. בהיעדר חברות ניהול או חוסר אפשרות כלכלי של דיירים הנמצאים בתחילת דרכם אנו עלולים למצוא התדרדרות בתחזוקה של בניינים גבוהים , ובקיצור סלאמס לגובה, במיוחד אם במקום דיירים בעלי דירות נכנסים שוכרים שמצב הבניין חשוב להם פחות).

ומילה על פקידי האוצר. אלו אינם כוס התה שלי , אך גם הם (שרובם המכריע שייך למעמד הביניים)  מבינים כי אין לפנינו פתרון של זבנג וגמרנו וכי פתרון לבעיית הדיור צריך לבוא עם יסודות ראויים ולא על ידי פתרונות שלוף מהמותן.

בקיצור לצערי  לא יהיה  לנו נס חנוכה ונר קטן לא יצליח להדליק אבוקה ממשית. ואין בידנו גרופון למחירי דירות.

תקווה אחת קטנה ואזהרה גדולה- כמי שחווה את האינפלצייה הגדולה של שנות ה- 80 במאה העשרים , אני מקווה כי תוכניתו של שר האוצר לא תביא לאינפלציה של הדפסת כסף (כפועל יוצא של גירעון תקציבי)  כפי שהיה לנו בעבר בשנות ה- 80 העליזות בעת שבתפקיד כיהן שר האוצר יורם ארידור אשר הגה את תוכנית הדולריזציה של המטבע הישראלי ודבריו (מזכרוני ) מי אמר שאין כסף ? יש כסף . התוצאה הייתה השתוללות אינפלציונית שרק צעדי חירום כלכליים ומספר שנים הצליחו לתקן ולהעלות את ישראל על נתיב כלכלי נכון.