Real Estate — 29 January 2012
<!--:HE-->האם יש בועת נדל”ן ? כמה נקודות מזווית אחרת<!--:-->

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

קישור לפוסט האם יש בועת נדלן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת:

http://gizmoron.com/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

לפני כשנה כתבתי את המאמר האם יש בישראל בועת נדל”ן כמה שאלות והתייחסות אחרת.

עתה ברצוני להביא כמה נקודות למחשבה מזווית אחרת , עדכנית למצב הנוכחי.

הריבית המימון הכספי לקבלנים  והקיפאון בשוק הנדל”ן

ראשית קיים קיפאון יחסי בשוק הנדל”ן וזאת קודם כל כפועל יוצא של העלאת הדרישה של ההון העצמי לרכישת דירה . הטענות שהיו לגבי גובה הריבית כגורם לבועת נדל”ן התבדו . הריבית היום עומדת על 2.5% וכפי שצייתי בעבר היא מושפעת ממגוון גורמים ובראש ובראשונה השפעה על שער החליפין של השקל ויכולת היצוא של ישראל לשווקים באירופה וארצות הברית .

במקביל בנק ישראל הוציא הנחיות נוספות הנוגעות למתן אשראי לקבלנים (סדר גודל האשראי הבנקאי לתחום מסוים) וכפועל יוצא ישנו קושי פיננסי של קבלנים בקבלת אשראי לפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן.

המצב המשולב הוביל לירידה ברכישת (הביקוש) דירות חדשות, אך יחד עם זאת במקביל לירידה במספר הפרוייקטים החדשים באזורי הביקוש.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובחינה של פרסומים באתר ביזפורטל מצביעים כי עד חודש אוקטובר 2011 (בשלב אין בלמ”ס  נתון עדכני ) מדד מחירי הדירות לשנת 2011 עלה אם כי באופן קטן ושולי לעומת השנים הקודמות .

 יחד עם זאת ישנן ברבעון האחרון ירידות בהשוואה לרבעון השלישי של 2011  חלקן שוליות לחלוטין וחלקן גדולות יותר בהתאם לאזורים השונים. מחירן של דירות פאר למגורים ירד לעיתים בשיעור גבוה , (ושוב בהשוואה בין 2 הרבעונים האחרונים של 2011 ) אך דירות אלו אינן רלבנטיות לשוק מחפשי הדירות ובין כה וכה מחירן רחוק שנות דור מהישג יד של יושבי הגדר .

מפת הבנייה

ככל שבוחנים את מפת הבנייה בישראל נמצא שחלק ניכר של הבנייה אינו רלבנטי לעליית המחירים הדרסטית שארעה בישראל במהלך 3 השנים האחרונות, שכן בנייה בבית שמש אינה משפיעה על רמת המחירים בעיר מודעין ובודאי שלא באזורים הקרובים יותר לתל אביב.

גם ההשקעות בתשתיות אינן מביאות עימן בשורות .

מי שבוחן את אתר משרד השיכון מוצא כי חלק ניכר של הקרקעות המשווקות לצרכי בנייה  נמצא באזורים שאינם משרתים את הביקוש סביב תל אביב רבתי, אלא אזורים שאין ולא היה בהם ביקוש אלא לאוכלוסיות מסוימות, כך לדוגמה הבנייה בקרית מלאכי או נתיבות או שדרות ובית שמש וכו’.

השכירויות  והחסכונות

כפי שכתבתי בעבר כי ככל שמספר יושבי הגדר יגדלו אזי מחירי השכירויות יעלו בהתאמה, ואכן כך קורה בימים אלו.

מדובר בהוצאות המסתכמות בעשרות אלפי שקלים בשנה .

בד בבד צריך לזכור כי למרות הראלי האחרון בשוק ההון , שוק ההון סבל מירידות ורמת הסיכון הגלומה בו היא גבוהה בשים לב למשבר החוב האירופי. וחסכונות של מחפשי דיור רבים נפגעו .

גם ירידת מחירים של 5% לדוגמה אינה תואמת את ציפיותיהם  של יושבי הגדר המבינים לאיטם כי בסיכומו של דבר ושקלול הנתונים יכולתם לרכוש דירה נשחקת  גם ולמרות ירידות מחירים .

דירות במחיר למשתכן

אלמנט  נוסף שאין בו כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות הוא מספר הפרויקטים הנבנים לפי המודל של מחיר למשתכן, מדובר בפרוייקטים חשובים אך אין ביכולתם של פרוייקטים אלו להוריד את רמת המחירים בשעורים ניכרים.

עיקר הפרויקטים בהם מתהדר משרד השיכון אינו רלבנטי לביקוש הקיים סביב תל אביב רבתי.

בשלב זה למרות המלצותיה של ועדת טרכטנברג נושא הדיור למשתכן או דיור בר השגה והקריטריונים לקביעת הזכאות , לא התקדם וזאת כפועל יוצא של אילוצים פוליטים הנוגעים להרכבה של הקואליצייה ובראש ובראשונה כנגזרת של עמדות ש”ס.

בסופו של יום כל מחפש דיור יעשה לעצמו את החשבון האישי של הוצאותיו הקיימות והחזויות וכן את ההון העומד לרשותו  לרבות החלטה האם לשבת על הגדר.

קצת פוליטיקה

אנו מוצאים מדי יום חדשות לבקרים הצהרות של פוליטיקאים על יוזמות חדשות שלהם בתחום הבנייה או דיור בר השגה וכו’ .

למיטב הערכתי האישית מתוך דיבורים רבים יצאו מעט מעשים, שאינם יכולים לשמש אפילו כעלה תאנה לחוסר יכולתה של הממשלה לקדם את פתרון הבעייה המעיקה על אוכלוסייה גדולה של המדינה.  וכל זאת בשים לב לעובדה שעל פי השקפתי שר הבינוי והשיכון פועל לקבע לטובת החרדים את הקריטריונים המשמשים לצרכי דיור בר השגה.

בין לבין מישהו זוכר את הכרזת ראש הממשלה על סופר טנקר של הבינוי?

אני מציע לכולנו לקרוא ובלבחון את הדברים בזהירות  רבה כך ההצהרה של שר התחבורה על פינוי שדה דב תוך מספר חודשים וכהעתקת פעילותו .  הדברים מזכירים לי את תוכניות הבנייה בכיכר המדינה שמלאו להם יובל שנים ועדין לא הונחה אבן אחת בכיכר לשמחת הכלבים המטיילים שם עם בעליהם.

ובהנחה ותקווה שישראל לא תיקלע למשבר כלכלי חריף או מצב ביטחוני בעייתי (מלחמה) או אסון טבע חו”ח אזי הצפי האישי שלי הוא כי השינוי במחירי הנדלן בישראל בשנת 2012 יהיה בגבולות ירידה של עד 10% ממחירי 2011.

קישור לפוסט האם יש בועת נדלן ? כמה שאלות והתייחסות אחרת:

http://gizmoron.com/2011/05/is-there-a-housing-bubble-in-israel-hebrew/

Related Articles

Share

About Author

Gabriel

Gabriel Benami- LLB- University of Tel Aviv, LLM- University of Bar Ilan, MA (political science/national security) University of Haifa & The National Security College

(1) Reader Comment

  1. Excellent analysis. I’ve shared with my facebook colleagues.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>