בעקבות נתוני הלמ”ס על עלייה במחירי הדירות בחודשים יולי ואוגוסט כדאי לעשות קצת חשבונות.

ראשית צריך להבדיל בין מספר העיסקאות בשוק הנדלן ובין מחירי הנדל”ן.

שנית צריך לזכור כי התנאים בשוק השתנו.

השתנו בשל הוראות חדשות של בנק ישראל ביחס להון העצמי הנדרש לרכישה והשתנו בגין מצב שוק ההון בו מוחזקים מרבית חסכונותיו של הציבור והשתנו בשל התמהיל הנוגע למשכנתא.

כל מי שבוחן נתונים אלו יודע כי העצות לשבת על הגדר חזרו כבומרנג למי שנשמע להן, שכן אותם אלו שציפו (שנתיים ומעלה מאז הקריאה שלא לרכוש דירות)ומצפים לירידות הדרסטיות, המשיכו וממשיכים לשלם שכר דירה והמשמעות רק ברכיב זה היא אובדן של עשרות אלפי שקלים בשנה.

לא רק זאת אלא שמי שחסכונותיו נמצאים בשוק ההון ספג מכה רצינית ומניות שנחשבו חסינות מפני ירידות חדות נפגעו כמו (למשל מניית טבע שספגה ירידות חדות במהלך החודשים האחרונים ).

ומי שציפה שהמשקיעים יצאו בהמוניהם משוק ההון טעה , שכן בהעדר חלופה השקעתית המשקיעים נשארו עם הדירות המביאות להם תשואה נטו גדולה יותר מאשר הם מקבלים בשוק האג”ח לטווח קצר ובינוני (מח”מ של עד 3-4 /שנים).

האם המשתנים האמורים לעיל הובילו לירידה של מחירי הנדל”ן בעשרות אחוזים ?

לאור הירידה החדה בעיסקאות החדשות גם הקבלנים מאטים את קצב הבנייה הקיימת באזורי הביקוש מרכזיים. האטה זו נגזרת בין השאר ממגבלות האשראי הבנקאי שניתן לקבלנים לצורך בנייה.

אז מה יהיה לנו? כפי שכתבתי בעבר להערכתי האישית יהיו בממוצע ירידות עד 10% (תלוי בסוג הפרויקט מיקומו נגישות תחבורתית וכיו”ב).

וכדאי להמשיך ולזכור כי מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה במרכז הארץ מוגבל ואחרי תקופה בה יאשרו בנייה במרכז יתחיל מלאי זה להידלדל והשאלה תהיה האם הממשלה תתחיל להנגיש את הפריפרייה למרכז באמצעות רכבת ? שאם לא כן אנו נמצא עצמנו בעוד 5 שנים לערך בזינוק מחודש של מחירי הנדל”ן בישראל.